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中央銀行及各部會房市管制持續發酵，房市仍是「量縮、價盤整」格局，買氣低迷，已不如過去看好房市表現。央行25日公布7月消費者貸款與建築貸款餘額，房貸餘額雖續創史上新高，但年增率僅剩6.74％，為2023年12月以來的近20個月新低，且年增率已連十個月放緩。

根據央行統計，7月房貸餘額月增568億元，升至11兆3,756億元，續創歷史新高，連20個月在10兆元之上，但房市買氣明顯萎縮，整體房貸餘額年增率已正式跌破7％，且逐步逼近5％低點。

央行官員指出，從房市交易量來看，7月六都買賣移轉棟數雖呈現月增，但相較去年同期年減29％，房市交易量不如上年同期，同步使房貸餘額年增率放緩，房貸餘額增幅逐月下滑。

從房貸餘額年增率觀察，去年9月來到高點11.26％，但隨各部會打炒房措施推出後，增速已開始放緩，至今年6月已跌破8％、7月再跌破7％，連十月呈現放緩，反映近期房市降溫狀況，且距離2023年11月的6.56％已不遠。

7月新青安房貸占整體房貸餘額（新青安餘額／房貸餘額）比重上升12.32％，較上月略增。央行官員表示，目前新青安房貸比重拉高，符合政策導向，房市信用資源都流向首購或無自用住宅，這部分是各部會都樂見。

對於美國關稅帶來不確定性，央行官員認為，關稅對經濟面帶來影響，目前經濟前景能見度降低，多少影響民眾信心，可能對房市帶來間接影響，但實際衝擊狀況待觀察。

供給面的建築貸款（土建融）7月餘額增至3兆4,365億元，月減40億元，但年增率上揚至2.74％、為近三月最高。央行官員分析，建築貸款餘額年增率上揚，主因是有個案挹注，由於建築貸款規模相對小，單月一有較大案件出現，波動就會大一點，使年增率上升，但卻比上個月減少，顯示整體建商保守觀望氛圍未變。長期趨勢來看，土建融餘額自2022年起，年增率趨勢往下，後續若續降，年增率不排除跌破2％水準。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

永慶房產集團盤點雙近3年屋齡5年以上的中古屋，各總價帶交易量占比的變化，發現台北市總價2000萬元-4000萬元，不但一直是主力總價帶，占比還逐年增加，今年上半年占比達35.7%；新北市總價1500萬元內仍為交易主流，今年上半年占比合計為63.1%，仍受購屋族群的青睞。



數據顯示，在這3年間，台北市各總價帶占比無明顯的變化，增加最多的為總價2000萬元-4000萬元，從33.4%增加2.3個百分點至35.7%，為主力總價帶，總價小於2000萬元的占比都有小幅減少的趨勢。

 

台北總價2000萬元以上交易占比過半，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，近年來房價高漲，使台北市低總價產品越來越少。此外，台北市土地開發已幾近飽和、老屋更新速度緩慢，但自住需求穩定，在供給跟不上的狀況下，房價持續墊高，原本屬低總價的產品又被推升至更高價位，也使部分購屋族群，轉而往新北或桃園買房，出現「脫北潮」現象。



另一方面，換屋族與中、高資產族群有較強的負擔能力，即使受房貸緊縮和信用管制衝擊，仍積極進場，讓中、高總價產品的交易動能獲得支撐，今年上半年，台北總價2000萬元以上的占比都有提升，占比合計為50.7%。



新北市雖然房價較台北市低，但同樣有低總價產品占比下滑的趨勢。3年間，減少最多的為總價小於1000萬元，從39.0%減少7.1個百分點至31.9%，不過總價小於1500萬元的占比合計仍超過6成，顯示總價1500萬元以下為新北中古屋主力交易帶。

 

陳金萍分析，這幾年房價持續上漲，也使新北市各區的房價被推升，尤其是核心區域如板橋、新店、中永和等區，價格正快速往台北市房價靠攏，也讓低總價產品數量減少，使新北總價小於1500萬元的占比也明顯減少，從70.3%減少至63.1%。



至於新北總價1500萬元以上占比開始增加，陳金萍指出，新北市的自住需求強勁，不僅受在地居民喜愛外，也有不少北市的外溢客群湧入，使新北的中古屋交易量大。同時，北市外溢族群和在地換屋族，以及中、高資產族群能負擔總價較高的產品，也推升新北市1500萬以上的中古屋交易占比，從2023年的29.7%增加至今年的36.9%。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部不動產實價登錄統計，截至今（2025）年Q2，全國住宅大樓含車位的中位數房價已上升至1,378萬元，較2023年同期增加178萬元，顯示過去兩年全台房價呈現明顯上揚趨勢。六都住宅大樓加車位的中位價也全數突破1,100萬元，正式進入「千萬房價」時代。

房價上漲趨勢以中南部及北部衛星城市最為明顯，其中桃園市兩年內上漲246萬元、台南市漲幅高達255萬元，為六都之最；新北市則從1,480萬元增至1,700萬元，漲幅達220萬元；台中市與高雄市也分別上漲188萬元與190萬元。

自2023年以來，在台股走強與新青安政策帶動下，民眾對房價上漲預期濃厚，形成強勁購屋潮。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2023年Q3台股從17,000點攀升至24,000點，加上新青安方案上路，為房市注入大量資金與信心。

然而，中央銀行推出第七波選擇性信用管制後，市場熱度開始趨緩。房價雖在去年Q3第三季觸頂至1,415萬元，但至今年Q2已略為回落至1,378萬元，顯示房市逐漸回歸理性，民眾購屋傾向自住需求為主。

曾敬德表示，隨著貸款條件趨嚴與價格上漲預期消退，房市過熱情況獲得控制，未來房價恐難再出現大幅成長，預料將進入盤整期，呈現溫和整理格局。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

學區房怎麼選？捷運2站外「小學多4倍」卻每天多花1小時通勤，專家教戰抉擇關鍵

家長兩難全解析：工作近VS明星學區，一張表算給你看哪個划算

近期有家長在社群發問：「我們現在住的地方離工作近、生活方便，幼兒園也在旁邊，但小孩明年就要上小學，這裡的小學選擇非常有限。如果繼續住現在的地方，雖然通勤方便，但小學就沒有太多選擇；如果搬到捷運幾站外的區域，雖然學校選擇多，但通勤距離增加。買房是否等於兩年後就必須面對小學學區的問題？大家都是怎麼考量的？」

專家分析，這類困擾在首購或換屋家庭中非常常見。

買房不只是解決居住需求，也牽涉長期生活規劃。學區確實是許多家長考量的重點，尤其對小學而言，一旦選定，孩子的升學環境和社交圈會跟隨固定學區，而換區可能影響通勤、生活便利性及家庭作息。

對於家長來說，衡量買房地點時可以從三個面向思考：

1. 通勤便利與生活機能：若選擇工作近、生活方便的區域，雖然學區選擇有限，但每日通勤時間減少，家庭壓力較小，也可保留更多時間陪伴孩子。

2. 教育資源與學區彈性：若優先考量學校品質與選擇性，搬到捷運幾站外的區域，可增加孩子入學選擇，未來教育路徑更靈活，但通勤及生活成本可能增加。

3. 長期規劃與資產增值：房子不只是住的地方，也是資產。學區熱門地段雖然價格高，但長期保值、轉手也更有保障；反之交通便利的地點可能增值潛力稍低，但生活品質提升。

在現實中，很多家長會採取折衷策略：選擇通勤可接受範圍、生活機能佳、同時學區評價中上的區域。也有部分家長為了小學學區願意搬到離工作稍遠的地方，但這通常伴隨通勤安排、假期接送及生活成本的調整。

通勤距離與學區評估表格範例

賣厝阿明觀點

小孩教育與居住地選擇確實息息相關，但買房最終仍是「生活舒適度」與「長期財務規劃」的平衡。建議家長先明確生活優先順序：是通勤方便、生活機能、教育資源，還是資產保值。若學區是重點，提前規劃、實地考察學校環境、交通與生活便利性，並可利用表格工具比較不同地段優缺點，才不會日後因學區限制而後悔。買房前，先把自己的生活需求和教育期望清楚列出，比單純追學區更務實，也更符合家庭整體利益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市買盤消失，市場急凍，新建案已經慘到每周平均成交不到一組。此外，根據統計，全台六都的家戶購屋比同步跌至百分之一點四，與二○一六年低點持平，象徵每百戶僅一點四戶買房，需求面幾近真空。

展望下半年，住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，九二八檔期恐難扭轉頹勢，不少建商已抱持延案心態，選擇將新案推至明年。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則說，下半年全球金融局勢多變，美國對等關稅議題牽動市場神經，若限貸持續、交屋潮引發貸款排隊壓力，房市買氣難有樂觀空間。

代表北台灣新建案市場概況的的「住展風向球」七月續亮衰退的黃藍燈，分數僅卅八點二分，創新冠疫情後最差紀錄。六大構成項目呈現「一升、一平、四降」，新成屋戶數升，預售屋推案量、成交組數、來客組數、待售建案數分數下滑，議價率持平。

陳炳辰表示，主要是因需求面陷入冰點。指標建案每周平均來客僅十二點五組、成交數更跌至一周○點七組，幾乎回到疫情封控時的慘況，除了地段佳的大型建商新案在甜蜜期內偶有成交，其餘案場零成交已成常態，整體買盤幾乎瓦解。

整體市場也無例外。今年上半年六都家戶購屋比僅百分之一點四，較去年同期的百分之二點一大幅下滑，昔日熱區高雄、桃園也創十年新低，顯示整體需求已被壓抑到谷底。徐佳馨指出，中央銀行信用管制與限貸風波持續發酵，加上股市震盪，投資與置產買盤已經同步退場。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶說，去年上半年適逢新青安效應發酵，全台房市一片榮景，但也引發央行推出第七波信用管制，加上限貸風波，買氣瞬間急凍，家戶購屋比跌回二○一六年時水準，換言之，這一波「金龍海嘯」打房效果已堪比房地合一稅上路。

沒買盤撐場，建商庫存壓力逐漸沉重。根據統計，七月待售建案數達一三七五案，比前月多四十多案，新北與桃園去化最為困難，形成「賣不掉又不得不推」的騎虎難下局面。但建商也不願輕易降價，怕引發骨牌效應，只能咬牙苦撐。

不過，陳炳辰指出，進入暑假與民俗月，加上颱風不穩定氣候、關稅政策不確定性，建商推案逐漸保守。

七月北台灣預售推案量較上月減逾百億元到六百多億元，雖有台北市中正區的百億量體撐場，但其他大型案屈指可數，多數個案規模不到四十億元。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行去年9月推出信用管制措施，令上半年房市買氣重回十年前，統計六都2025年上半年家戶購屋比。以往有廣大購屋買盤的六大都會區，上半年家戶購屋比僅1.4%，象徵每百戶中僅有1.4戶買房，平2016年以來最低紀錄。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，此波政府打房之外，又有限貸風波延續，令自住與置產買盤皆冷靜不少，此波「金龍海嘯」打房效果已堪比房地合一稅上路。

住商機構彙整六都市政府民政、地政數據，根據戶數與半年買賣移轉棟數統計出各市的家戶購屋比。資料顯示，六都合計於2024年上半年時，家戶購屋比高達2.1%，平10年來最高紀錄。

不過，時隔1年至今年上半年，家戶購屋比跌至1.4%，顯示全台各都會區上半年每百戶中，僅約1.4戶買房，平10年來最低紀錄。

賴志昶分析，去年上半年適逢新青安效應發酵，全台房市一片榮景，惟也引發央行推出第七波信用管制，加上限貸風波，買氣瞬間急凍，令家戶購屋比跌回2016年時水準。

觀察六都，台北市上半年家戶購屋比達1.1%，為六都最低，與去年同期相比下滑0.3個百分點；新北市為1.3%，較去年減少0.7個百分點；桃園市家戶購屋比雖仍為六都最高，但較去年仍下降0.6個百分點來到2.0%，平10年最低紀錄。

台中市為1.7%，較去年減少0.7個百分點；台南市家戶購屋比僅1.3%，較去年同期下降0.7個百分點；高雄市也較去年減少0.8個百分點，下跌幅度為六都最高，同時上半年家戶購屋比達1.3%，也是平10年來最低。

賴志昶表示，高雄市去年有半導體產業進駐題材推升市場買氣，惟今年上半年在股市震盪、央行打房等情況之下，令投資與置產買盤明顯縮手，區域成交速度降溫不少；至於桃園房價在近年連續上漲後，總價門檻提高，加上貸款環境不利，更使購屋族群轉趨保守，因此即便有重劃區與軌道經濟題材等活絡市場，家戶購屋比也創10年同期新低。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，六都房市買氣歷經金龍海嘯衝擊跌回10年谷底，下半年適逢美國對等關稅議題牽動全球金融局勢敏感神經，台美股市互動頻繁，後續發展更值得留意。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

專任約變『賣身契』？屋主控：合約到期竟遭『回溯綁架』半年

高雄一位透天厝屋主近日在網路發文控訴，委託房仲以「專任約」銷售房屋，原合約已於4月10日到期，房仲卻在未重新簽約的情況下持續廣告，直至6月20日才補簽「契約變更」，且變更後的契約竟回溯至4月，並延長至明年。更令屋主不滿的是，房仲銷售期間幾乎零回報，房屋維護狀況不佳，且合約內容疑點重重，包括地號記載不全、建物面積未詳列等，甚至當屋主想改簽「一般約」時，遭房仲以「需支付服務費」為由拒絕。此案引發網友熱議，更凸顯專任委託契約的潛在風險與消費者權益保障漏洞。

「時間回溯」的契約變更 法律效力受質疑

該名屋主表示，原專任委託契約已於今年4月10日到期，但房仲未即時告知，反而持續以專任約形式廣告銷售，直至6月20日才補簽「契約變更」，且變更後的契約竟「回溯」至4月，並延長委託至明年。對此，不動產律師指出，契約變更若涉及「回溯效力」，必須雙方明確合意，且不得損害消費者權益。若房仲未在合約到期後立即中止廣告，卻事後要求屋主承認「自動續約」，可能涉及《消費者保護法》中的「顯失公平條款」，屋主可主張該變更無效。

此外，屋主朋友發現合約僅記載一筆地號，未完整揭露主建物與附屬面積，僅以地址帶過。地政士表示，依《不動產經紀業管理條例》第21條，房仲提供的委託銷售契約應明確記載標的物資訊，包括地號、建物面積等，若資訊不全，可能構成「廣告不實」，最高可處30萬元罰鍰。屋主可要求房仲補正契約內容，或向地方消保官申訴。

專任約變「綁架約」？

房仲被質疑的爭議點包括：

1. 契約到期後未終止廣告：專任約期滿後，若房仲未取得屋主同意仍繼續銷售，可能構成「無權代理」，屋主可主張其行為無效，甚至要求撤下廣告。

2. 合約內容記載不全：若地號、面積等關鍵資訊未完整揭露，可能影響買方權益，房仲恐違反《不動產經紀業管理條例》的誠實義務。

3. 拒絕轉一般約並要求服務費：專任約轉一般約需雙方合意，若房仲強制要求支付服務費才同意變更，可能涉及《公平交易法》的不當限制交易。

專家建議：簽專任約前「三查」防糾紛

1. 查契約審閱期：依《消保法》，專任約應給予至少3天審閱期，若房仲未提供，條款可能無效。

2. 查合約完整性：確認地號、建坪、委託期限等關鍵資訊是否詳實記載，避免後續爭議。

3. 查房仲信譽：透過內政部「不動產經紀業資訊系統」與google評價查詢業者評鑑與違規紀錄。

房仲市場競爭激烈，部分業者為搶占專任委託案源，可能以話術誘使屋主簽約，卻未落實後續服務。

本案提醒消費者，簽約前務必詳閱條款，並定期追蹤銷售進度，避免專任約淪為「綁架約」。若遇類似爭議，應積極蒐證，善用法律與行政救濟管道，確保自身權益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

購屋壓力日增，小坪數住宅因總價相對好負擔，也逐漸成為購屋民眾的熱門選項。房仲業者依實價登錄資料，彙整全台近一年 25 坪以下小宅交易熱區前 10 名。其中，桃園中壢區小宅交易奪全台之冠；新北市有 5 區上榜，買氣熱絡。

同時，台中的西屯區和北區，也擠進前 10 名，熱度不輸北部行政區。

桃園中壢區以近一年 759 件的交易量，拿下全台 25 坪以下小宅交易量冠軍。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中壢區小宅交易多集中在中壢車站生活圈及機捷沿線，包括老街溪站、環北站、高鐵桃園站與桃園體育園區站周邊。該區生活機能完善、公共交通便利，加上捷運建設持續推進，如機場捷運、綠線延伸至中壢等，以及重劃區如青埔、過嶺等持續發展，吸引人口不斷移入，進一步帶動房市需求。

此外，中壢區 25 坪以下住宅總價相對親民，平均僅約 543 萬元，對比雙北市入手門檻較低，也吸引不少小資族從雙北轉向中壢置產。

全台 25 坪以下小宅交易熱區前 10 名中，新北市就占據 5 個席次。陳金萍指出，除了淡水區外，中和、三重、板橋與新莊等區域皆屬於新北市的第一環，與台北市往來便利，且具備成熟的生活與交通機能。中和區小坪數住宅主要分布於中正路、景平路周邊；三重集中在三和路、重新路沿線；板橋則以文化路一段、四川路、民生路三段為主；新莊則多落在中正路一帶。

這些區域的小坪數住宅大多鄰近捷運站，交通便捷，平均單價落在 5 字頭至 6 字頭，總價約在 1000 萬元上下。對於預算有限但又希望離市中心不遠的通勤族群而言，既能享有完善機能，又兼顧價格與地點，是相對理想的購屋選擇。

台中市的西屯區與北區分別以 617 件、607 件的小宅交易量，擠進全台前十名，表現亮眼。特別的是，兩區平均總價僅 476 萬元與 426 萬元，是榜上「五百萬有找」的小宅熱區。陳金萍指出，西屯區鄰近中科台中園區與台中工業區，就業人口穩定，加上區內有逢甲、東海等大學商圈，形成學生與上班族共構的強勁居住需求，帶動小宅市場交易熱絡。

北區則為台中早期發展的文教重鎮，擁有一中商圈、中醫商圈、中友百貨等商業核心，並聚集台中科大、台灣體大、中醫大等多所大專院校，同樣匯集大量學生與就業人口，小坪數住宅產品相對受青睞，吸引自住與置產族群進場。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

隨著民眾購屋壓力越來越大，小坪數住宅因總價相對好負擔，也逐漸成為購屋民眾的熱門選項之一。永慶房產集團根據實價登錄資料，彙整全台近一年25坪以下小宅交易熱區前十名。其中，桃園中壢區小宅交易奪全台之冠；新北市有5區上榜，買氣熱絡；台中的西屯區和北區，也擠進前十，熱度不輸北部行政區。

一年成交破700件，中壢奪全台小宅交易王

桃園中壢區以近一年759件的交易量，拿下全台25坪以下小宅交易量冠軍。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中壢區小宅交易多集中在中壢車站生活圈及機捷沿線，包括老街溪站、環北站、高鐵桃園站與桃園體育園區站周邊。該區生活機能完善、公共交通便利，加上捷運建設持續推進，如機場捷運、綠線延伸至中壢等，以及重劃區如青埔、過嶺等持續發展，吸引人口不斷移入，進一步帶動房市需求。加上中壢區25坪以下住宅總價相對親民，平均僅約543萬元，對比雙北市入手門檻較低，也吸引不少小資族從雙北轉向中壢置產。

新北5區強勢入榜，4區位於新北第一環，用空間換地段

全台25坪以下小宅交易熱區前十名中，新北市就占據5個席次。陳金萍指出，除了淡水區外，中和、三重、板橋與新莊等區域皆屬於新北市的第一環，與台北市往來便利，且具備成熟的生活與交通機能。中和區小坪數住宅主要分布於中正路、景平路周邊；三重集中在三和路、重新路沿線；板橋則以文化路一段、四川路、民生路三段為主；新莊則多落在中正路一帶。

這些區域的小坪數住宅大多鄰近捷運站，交通便捷，平均單價落在5字頭至6字頭，總價約在1,000萬元上下。對於預算有限但又希望離市中心不遠的通勤族群而言，既能享有完善機能，又兼顧價格與地點，是相對理想的購屋選擇。

台中這2區小宅平均總價500萬有找，熱度不輸北部

台中市的西屯區與北區分別以617件、607件的小宅交易量，擠進全台前十名，表現亮眼。特別的是，兩區平均總價僅476萬元與426萬元，是榜上「五百萬有找」的小宅熱區。陳金萍指出，西屯區鄰近中科台中園區與台中工業區，就業人口穩定，加上區內有逢甲、東海等大學商圈，形成學生與上班族共構的強勁居住需求，帶動小宅市場交易熱絡。

北區則為台中早期發展的文教重鎮，擁有一中商圈、中醫商圈、中友百貨等商業核心，並聚集台中科大、台灣體大、中醫大等多所大專院校，同樣匯集大量學生與就業人口，小坪數住宅產品相對受青睞，吸引自住與置產族群進場。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

市場傳出都更與危老案貸款不易，希望央行放寬管制。中央銀行今天發布新聞稿提出3點說明，強調央行未限制都更危老重建貸款，但央行必須觀測不動產信用資源流向，因此不動產貸款集中度計算不應排除都更危老重建貸款。

央行今天發布新聞稿指出，近期媒體指稱央行可能在9月理監事會議，討論把符合都更危老重建貸款排除在不動產貸款計算範圍的可行性，純屬臆測。

央行發出3點聲明指出，首先，央行配合政府加速都更危老重建政策，未限制都更危老重建貸款。不動產貸款選擇性信用管制措施當中，有關都更、危老或其他配合政府政策的重建案件均不受限制。

央行表示，已經多次強調信用資源優先提供無自用住宅民眾購屋，以及不應影響業者推動都更、危老重建、社會住宅等配合政府政策用途等所需資金。

第二，由於都更危老重建貸款未受限制，央行信用管制措施實施以來，都更危老重建貸款持續顯著成長。

去年9月以來，國銀都更危老重建貸款年增率均逾20%，今年6月底為26.73%，遠高於全體銀行建築貸款增幅2.01%；都更危老重建貸款占建築貸款比重則從去年9月底的19%，上升至今年6月底的23%。

今年6月底，銀行辦理都更危老重建貸款餘額升抵新台幣8014億元，較109年12月底的2091億元，增加5923億元；並較去年9月底（銀行開始自主管理不動產貸款總量）的6700億元，增加1314億元。

央行指出，從上述數據可以看出，央行信用管制措施及銀行自主管理，均未影響都更危老重建貸款。

第三，若不動產貸款集中度排除都更危老重建貸款，將影響央行觀測不動產貸款集中度的用意。

央行解釋，央行關注不動產貸款集中度，是為了瞭解銀行信用配置情形與控管相關貸款風險。都更危老重建貸款屬中長期貸款，銀行仍承受房市景氣波動風險；如果排除都更危老重建貸款，雖可使不動產貸款集中度下降，但將無法完全反映相關授信風險及信用資源流向不動產市場全貌，進而影響央行觀測不動產貸款集中度的用意。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】